เว็บบอร์ด
สร้างโรงแรมขนาคเล็ก. ให้ประสบความสำเร็จ ปัจจัยที่ควรรู้
วันนี้ (18 ตุลาคม 2559) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ได้จัดงานเสวนา "การลงทุนธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก: โอกาสและวิธีทำอย่างไรให้ประสบความสำเร็จ" ในนามของมูลนิธิ จึงขอสรุปแนวทางที่น่าสนใจแบบตรง ๆ ชัด ๆ ดังนี้: 1. โอกาสความสำเร็จอยู่ที่จำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มเข้ามาเรื่อย ๆ ในประเทศไทย แม้ว่าหลังรัฐประหาร จะทำให้เกิดความชะงักงันขึ้นระยะหนึ่ง แม้ว่าปัจจุบันการเติบโตยังน่าจะน้อยกว่าหากไม่มีรัฐประหารก็ตาม แต่ตัวเลขการเติบโตของนักท่องเที่ยวก็มีมากขึ้นทุกปี 2. นักท่องเที่ยวประเภทมาคนเดียว ฉายเดี่ยว มาเองแบบไม่ใช้ทัวร์ มีมากขึ้น จากแต่เดิมมีแต่แบบ "Backpackers" แต่ในปัจจุบันมีความหลากหลาย ไม่ใช่เฉพาะที่ใช้เงินแต่น้อยเท่านั้น นักท่องเที่ยวประเภทนี้ไม่ใช่มีเฉพาะชาวยุโรป แต่รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ในเอเซีย แม้แต่ประเทศจีน ก็มีนักท่องเที่ยวรุ่นใหม่ที่เป็นอิสระมากขึ้น 3. ทำเลที่จะประสบความสำเร็จ ก็คือ ทำเลที่อยู่ในพื้นที่เมืองเก่า ที่มีเสน่ห์สำหรับนักท่องเที่ยว เช่น แม้แต่ในชุมชนแออัดเดิมหลังวัดราชนัดดา หรือชุมชนอื่น ๆ ก็สามารถดัดแปลงมาเป็นโรงแรมขนาดเล็ก ๆ ได้เช่นกัน กลิ่นอายของเมืองโบราณเป็นเสน่ห์สำคัญ ไม่ใช่ว่าต้องแปลงบ้านเก่า ๆ เดิม ๆ สมัยรัชกาลที่ 5 มาทำเป็นโรงแรมแล้ว แม้แต่บ้านไม้เก่า ๆ ในสลัม หรือแม้แต่ตึกแถวเก่า ๆ ก็สามารถดัดแปลงมาทำเป็นโรงแรมได้ 4. ทำเลที่อยู่ติดรถไฟฟ้า แม้จะไม่ได้กลิ่นอายของเมืองเก่า แต่ทำให้การเดินทางไปตามจุดต่าง ๆ สามารถไปได้ง่าย ก็เป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จของธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก ๆ ได้เช่นกัน บริเวณรถไฟฟ้าที่เปิดใช้แทบทุกสถานีมีโอกาสทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นบีทีเอส เอ็มอาร์ที หรือแม้แต่สายใหม่ ๆ อย่างสายสีน้ำเงิน สายสีเขียว (บีทีเอส) ส่วนขยายเป็นต้น แต่ยังไม่แนะนำให้ไปทำบริเวณสายสีม่วง ซึ่งยังไม่สะดวกในการเดินทาง 5. ชานเมืองที่ไม่มีระบบขนส่งมวลชนไม่ควรไปทำโรงแรมอย่างเด็ดขาด เช่น มีนบุรี หนองจอก ลำลูกกา ทั้งนี้อาจมีบางคนคิดทำเป็นโรงแรมแบบรีสอร์ตบ้าง แต่หลายแห่งก็เจ๊งไปแล้ว โอกาสประสบความสำเร็จทำได้ยากมาก แม้แต่พวกโฮมสเตย์ในชุมชนชานเมือง ก็ไม่น่าจะประสบความสำเร็จ มีกลุ่มลูกค้าที่คัดสรรจนเหลือปริมาณน้อยเกินกว่าที่จะประสบความสำเร็จได้ (ยกเว้นทำแก้เหงา) โรงแรมที่ทำได้คงเป็นโรงแรมม่านรูดที่ต้องการมีบรรยากาศแบบ "ลับๆ ล่อๆ" มากกว่า 6. ถ้าเป็นในต่างจังหวัด โดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวก็เป็นในเขตเมืองเก่า เขตที่มีแหล่งท่องเที่ยวมาก ก็สามารถดำเนินการได้ ไม่ว่าจะเป็นเชียงใหม่ ลำพูน เชียงราย ภูเก็ต ฯลฯ แต่ถ้าเป็นในเมืองที่ไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยวที่ดึงดูดให้ชาวต่างชาติเดินทางไปเที่ยวได้จริง ๆ ก็ไม่ควรทำโรงแรมอย่างเด็ดขาด เมืองที่มีนักท่องเที่ยวไปน้อย และใจกลางเมืองไม่มีสิ่งดึงดูดนัก การทำโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยวจึงมีโอกาสน้อยมาก ยกเว้นโรงแรมสำหรับนักเดินทาง เช่น บรรดานักขายของสินค้ายี่ห้อต่าง ๆ เป็นหลัก 7. ความสำเร็จของโรงแรมที่จะดำเนินการสำหรับนักท่องเที่ยวนั้น สามารถแปลงอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าเดือนละ 3,000 บาท ให้เป็นโรงแรมให้เช่าคืนละ 1,000 บาท (หรือเดือนละ 30,000 บาท) หรืออาจแปลงตึกแถวมาแบ่งเป็นห้องเช่าแบบโรงแรมก็ยังทำได้ เช่นกัน บางครั้งยังสามารถแปลงเป็นห้องเช่ารวม (Dormitory) ที่มีเตียงนอน 2 ชั้น 3 เตียง ดร.โสภณ ยังเคยไปนอนที่กรุงโคเปนเฮเกน โดยคืนแรก 6 เตียง มี ดร.โสภณ กับสุภาพสตรีชาวญี่ปุ่น 1 คน คืนที่สองมีสุภาพสตรีจีนมาสมทบอีก 2 คน คืนที่ 3 มีหนุ่มญี่ปุ่นอีก 1 คน และคืนที่ 3 มีลุงคนหนึ่งมาจากเบลเยียม จนครบ 6 คนใน 1 ห้อง เป็นต้น 8. บทเรียนที่ผ่านมา การหวังทำธุรกิจแบบโฮมสเตย์ในพื้นที่ ๆ การท่องเที่ยวไม่ได้ติดอันดับต้น ๆ ของประเทศ อาจทำได้ยาก ทำนองเดียวกับการทำโรงแรมแบบรีสอร์ตในแหล่งท่องเที่ยวที่ไม่ใช้อันดับ 1-10 ของประเทศ ก็มักไม่ประสบความสำเร็จเช่นกัน การทำโรงแรมแบบ Conventional Hotel ให้มีการจัดงานประชุม-สัมมนา ก็ต้องอาศัยเครือข่ายกับส่วนราชการ ซึ่งก็เป็นสิ่งที่ต้องต่อสู้ช่วงชิงมากเป็นพิเศษ โรงแรมตามลักษณะเดิม ๆ อย่างนี้จึงไม่ควรทำ 9. ปัจจัยแห่งความสำเร็จที่ไม่เคยมีมาก่อนก็คือการขายผ่านเว็บไซต์โรงแรมชื่อดังทั้งหลาย เช่น Agoda, Booking และอื่น ๆ ซึ่งทำให้เราสามารถเข้าถึงลูกค้าได้ทันที การที่ต้องเสียค่าใช้จ่ายถึงประมาณ 16-20% เป็นสิ่งที่ต้องเกิดขึ้น แต่ก็คุ้มค่ากับการใช้บริการเหลานี้ เพราะโอกาสที่โรงแรมเล็ก ๆ จะประสบความสำเร็จในการเข้าถึงลูกค้าทั่วโลก มีโอกาสน้อยมาก และด้วยสื่อเหลานี้ โรงแรมเล็ก ๆ จึงได้เปรียบโรงแรมใหญ่ในการหาลูกค้าด้วยซ้ำไป 10. ปัจจัยสุดท้ายก็คือตัวโรงแรมเอง ที่แม้จะทำแบบเรียบง่าย แต่ก็ควรเรียบหรู มีสิ่งที่น่าประทับใจ ตั้งแต่การออกแบบที่ดูเตะตา (แต่ไม่ต้อง Over) การต้อนรับขับสู้ที่ดี บริการพ่วงที่ดีเกินคาด เช่น บางแห่งมีบริการซักผ้าให้ฟรี สิ่งเหลานี้ทำให้เกิดการใช้ซ้ำ และการบอกต่อโดยที่เราจะได้เปรียบนอกเหนือจากการได้รับการแนะนำจากเว็บไซต์โรงแรมระดับโลกทั้งหลาย ดร.โสภณ เคยไปประเมินโรงแรมทั้งในอาฟริกา อเมริกาใต้ อินโดจีน อาเซียน อนุทวีป บางครั้งยังพบว่าโรงแรมของยี่ห้อ (Brand) ดังๆ ยัง "หนักใจ" กับการทำการขายและการทะลวงการตลาดเพราะเข้าไม่ถึงกลุ่มลูกค้า กำไรต่อห้องยังได้ในสัดส่วนที่น้อยกว่าเมื่อเทียบกับเงินลงทุนต่อห้องของโรงแรมขนาดเล็ก ดังนั้นการทำโรงแรมขนาดเล็กแบบ "เล็กพริกขี้หนู" จึงมีโอกาสประสบความสำเร็จสูงตามปัจจัยทั้ง 10 ข้างต้น โอกาสแห่งความสำเร็จของโรงแรมไม่ได้พิสดารอะไร ทุกคนทำได้ถ้าตั้งใจ
By : สมพร ( อ่าน : 829 | ตอบ : 1 ) ( 2559-10-18 19:45:31 )
ความคิดเห็นที่ 1
3 กฎหมายต้องรู้เพิ่มโอกาสธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางฮอตฮิตที่นักท่องเที่ยวทั่วโลกอยากมาเยือนสักครั้ง ประกอบกับเทรนด์นักท่องเที่ยวที่หันมาสนใจเข้าพักในโรงแรมเล็กๆ ประเภทบูทีคโฮเต็ลหรือโฮลเทลกันมากขึ้น จึงทำให้ผู้ประกอบการหลายท่านสนใจอยากเปลี่ยนบ้านหรือตึกเก่ามาเป็นโรงแรมเก๋ๆ ต้อนรับนักท่องเที่ยวกันบ้าง แต่ปัญหาก็คือ ผู้ประกอบการไม่รู้หรือไม่เข้าใจกฎหมาย เมื่อก่อสร้างผิดแบบก็จะมีปัญหาตามมา ดังนั้นจึงควรศึกษากฎกระทรวงฉบับใหม่ปี 2559 เพื่อดำเนินการให้ถูกต้องเสียตั้งแต่แรก ซึ่งจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการโรงแรมขนาดเล็กมากขึ้น ผมมีเคล็ดลับดีๆ จากงานสัมมนากฎหมายและการจัดการสำหรับโรงแรมขนาดเล็ก โดยคุณจิตติพันธ์ ศรีกสิกรณ์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เฮอริเทจ สเตย์ จำกัด ที่ได้มาอัปเดตสาระสำคัญของกฎหมายที่เปลี่ยนแปลงให้ทราบ ดังนี้ 1. เรื่องที่จอดรถยนต์ จากเดิมกฎหมายกำหนดให้โรงแรมที่มีห้องพักตั้งแต่ 30 ห้องขึ้นไปต้องมีที่จอดรถ ซึ่งเป็นปัญหาของโรงแรมขนาดเล็ก เนื่องจากมีพื้นที่ประกอบการน้อยอยู่แล้ว ยังต้องจัดสรรมาทำที่จอดรถอีก ทำให้ผู้ประกอบการบางรายทำผิดด้วยการไม่ทำที่จอดรถ ดังนั้นกฏหมายใหม่จึงได้มีการอนุโลมในเรื่องนี้ โดยหากมีพื้นที่ Lobby หรือพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ไม่เกิน 300 ตร.ม. หรือโรงแรมตั้งอยู่ในพื้นที่ตามสภาพธรรมชาติที่ไม่สามารถนำรถยนต์เข้าไปได้ ก็ไม่จำเป็นต้องสร้างที่จอดรถ เช่น โรงแรมที่ต้องนั่งเรือเข้าไป ก็ไม่จำเป็นต้องสร้างที่จอดรถ 2. เรื่องผังเมือง เดิมกฏหมายอนุญาตให้สร้างโรงแรมได้เฉพาะพื้นที่เขตพาณิชย์อย่างเช่น สีลม สุขุมวิท หรือย่านใจกลางเมือง ซึ่งที่ดินมีราคาแพงมาก ผู้ประกอบการโรงแรมขนาดเล็กจึงแทบจะหมดสิทธิ์ไปทำธุรกิจในย่านนั้น และไม่อนุญาตให้สร้างหรือออกใบอนุญาตโรงแรมในพื้นที่อื่น ซึ่งอาจจะเป็นแหล่งท่องเที่ยวหลักๆ อย่างถนนข้าวสารหรือบริเวณรอบเกาะรัตนโกสินทร์ จึงมีการแก้ไขกฎหมายกฏหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการในพื้นที่อื่นมากขึ้น โดยผู้ประกอบการสามารถตรวจสอบผังเมืองใหม่ที่มีการอนุญาตให้ทำธุรกิจโรงแรมได้ที่กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือ www.dpt.go.th นอกจากนี้อยากให้ผู้ประกอบการที่ต้องการซื้อตึกเก่ามาปรับปรุงใหม่ต้องตรวจสอบทุกครั้งว่า ตึกที่สนใจจะซื้อนั้นเคยมีการฟ้องร้องเป็นคดีความหรือไม่ ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตหรืออำเภอในท้องที่นั้นๆ ด้วยครับ 3. เรื่องกฎหมายควบคุมอาคารในเรื่องความปลอดภัย โดยเฉพาะอาคารเก่าหรืออาคารที่ก่อสร้างมาก่อนแต่ไม่ได้ขอเป็นโรงแรม ตามกฎหมายใหม่ ได้มีการกำหนดเรื่องความปลอดภัยที่เข้มข้นขึ้น ทั้งนี้ก็เพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบการเอง และของผู้เข้าพักในโรงแรม เช่น ทางหนีไฟภายในอาคารกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 0.80 ม. ผนังหรือประตูหนีไฟต้องทำจากวัสดุทนไฟได้เกิน 30 นาที มีถังดับเพลิงสำหรับพื้นที่ทุก 1,000 ตร.ม. ต้องทำประกันภัยบุคคลที่ 3 ถ้าเป็นโรงแรมที่มีห้องพักในชั้นเดียวกันไม่เกิน 20 ห้องจะต้องมีทางเดินกว้างไม่น้อยกว่า 1.20 ม. บันไดต้องกว้างไม่ต่ำกว่า 0.90 ม. มีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร เป็นต้น นี่จึงเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจโรงแรมขนาดเล็กทั้งหน้าใหม่และเก่าที่อาจจะยังทำไม่ถูกกฎหมายให้เร่งแก้ไขปรับเปลี่ยนให้ถูกต้องภายในปี พ.ศ.2564 เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้เป็นกฎหมายผ่อนปรนก่อนกฎหมายจริงจะบังคับใช้ แต่สำหรับอาคารที่ต้องมีการดัดแปลงได้แก่ มีการเพิ่มหรือลดพื้นที่อาคารเกิน 10% หรือมีการเพิ่มน้ำหนักอาคารเกิน 10% จะต้องดำเนินการให้ถูกต้องแล้วเสร็จภายในปี พ.ศ.2562 นี้ ซึ่งผู้ประกอบการเอสเอ็มอีต้องระลึกไว้เสมอว่า การทำให้ถูกกฎหมายนั้นจะส่งผลดีต่อธุรกิจในระยะยาวSomporn ( 2561-06-10 08:30:57 )